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聯合報 ／ 吳大任／中央大學經濟學系教授，台灣經濟發展研究中心執行長
2021-01-21 23:45
中央銀行在二○二○年十二月七日宣布四大穩定國內房市措施，包括新增全國公司法人購置住宅貸款限制，第一戶貸款成數最高限制為六成；第二戶（含）以上貸款，最高貸款成數為五成，皆沒有寬限期。新增自然人第三戶（含）以上購置住宅貸款限制，最高貸款成數為六成，沒有寬限期。為避免建商囤房、囤地，央行新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制，要求檢附具體興建計畫，最高貸款成數為六點五成，並保留其中一成待動工興建後始得撥貸；另外，新增建商餘屋貸款限制，最高貸款成數為五成。

在央行啟動房市選擇性信用管制政策後，中央大學台灣經濟發展中心在十二月廿八日發布台灣消費者信心指數調查結果，其中「購買房地產時機」指標，十二月份調查結果為一一四點八，與十一月份調查結果相同，繼續維持樂觀狀態，顯示民眾買房信心並未反轉。

中華經濟研究院在二○二○年十二月卅日發佈十二月份非製造業採購經理人指數（ＮＭＩ）為五十五點，較十一月份上升一點二點，其中營建暨不動產業指數為五十九點三，較十一月份上升三點五點，表示營建暨不動產業仍然維持擴張狀態。

由此可見，央行的四大穩定房市措施沒有動搖房市供需兩方對房地產景氣的樂觀預期。主要原因是央行的管制對象是房市投資客的投機需求與建商的購地、囤房需求，然而，房市投資大戶與大型建商在二○二○年房市中已大幅獲利，滿手現金，沒有太多融資需求。

即使有資金需求，在當前全球貨幣過度寬鬆的環境中，也有能力經由外資銀行或海外籌資等其他管道取得資金。

展望二○二一年，在房市需求部分，國內自住與換屋剛性需求在強勁的購屋信心與低利率的金融環境下可望繼續成長。台灣防疫績效卓著也將持續吸引台商回流定居與境外華人（特別是香港華人）移居台灣。

在房市供給部分，全球資金氾濫在二○二○年已經造成各國股市、房市大漲，資金更流入大宗商品交易，目前國際原油價格已經超過一桶五十美元，鐵礦砂價格二○二○年漲幅高達百分之八十，這些原物料價格上漲將帶動建築材料成本上升，加上二○二○年營建業工資大幅上漲，此將導致建築成本上升（隱含房市供給下降）。

房市一旦呈現需求上升與供給下降情況，房市價格勢必上漲。房市交易量則需視需求與供給變動幅度而定，如果需求上升幅度大於供給下降幅度，交易量將增加，反之，如果需求上升幅度小於供給下降幅度，則交易量下降。

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