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第一招：自住客換房別怕重稅 重購新家全都退

你有聽過重購退稅嗎？自住客買新家、賣舊家時，不只土增稅及綜所稅可以享退稅，這項制度也延用到房地合一稅，而且適用範圍更放寬。國稅局官員表示，從《所得稅法》第14-8條規定來看，房地合一重購退稅的基本要件，只要新家、舊家的移轉登記日間隔在二年以內，且二者皆符合自住型態，即無出租、營業或執業使用，便能退還賣舊家時，要繳給國稅局的房地合一稅。

無論是先買後賣，或是先賣後買，都能適用重購退稅的規定，官員指出，對於以往的舊制房屋中，「大屋換小屋」不能享受退稅，不過在房地合一稅的新制中，可以按新購屋的價格占出售屋的價格比率，計算可扣抵稅額，因此「大屋換小屋」也能享抵稅。

去年房地合一稅2.0上路後，持有房屋未達二年就出售，將被課徵高達45%的重稅；持有二年以上未滿五年，則課35%重稅。官員特別強調，如果符合自住換屋的需求，稅率再重也沒關係，事後都有機會全額退還。

用實際案例說明，黃小姐（化名）2018年賣掉舊家，雖然因為短期持有而繳了60萬元房地合一稅；不過她2019年便買進新家、設籍自住，那麼便能向國稅局申請，退還原先已繳的房地合一稅。

第二招：自住滿六年 再享400萬元免稅額

即便重購房屋能退稅，對於口袋不夠深的小資族，恐怕還是一筆負擔。此時國稅局提出第二招建議，官員表示，《所得稅法》第 4-5條另有規定，自住客符合相關要件，購屋時可享400萬元免稅額稅法規定，自住客個人與配偶、未成年子女若於自住房屋設有戶籍，且居住滿六年以上、房屋在六年內皆無出租、營業或執業使用的話，在報繳房地合一稅時，便能額外減除400萬元所得。

以售價2,000萬元的房子為例，官員表示，假設屋主當初購入價格為1,600萬元，若能符合上述自住規定，買賣過程賺進的400萬元，便能全額減除，不必繳房地合一稅。

值得注意的是，房地合一稅是從2016年上路，官員表示，當年購入新家的自住客，從今年開始，便會陸續符合「居住滿六年以上」這項要件，如果近期有換屋需求，可以把免稅額的規定納入規畫。

法條沒寫的陷阱！沒設戶籍竟成一場空

檢視以上二項自住優惠要件，可以發現國稅局看的項目，不外乎設有戶籍、自住且未出租及營業，免稅額還要再看持有期間。

但國稅局特別提醒，房地合一稅的重購退稅優惠，所得稅法原文上，其實沒有提到戶籍的規定，不過在實務上，為了統一各項稅法的要件，財政部已經於《房地合一課徵所得稅申報作業要點》補註規定。

官員表示，在新屋及舊屋中，都必須要有個人、配偶及未成年子女設籍居住，才可以享重購退稅優惠，這點可能會被忽略。

國稅局之前處理到一個慘痛的案例，有位張小姐（化名）最近換房，想要申請重購退稅，還拿出平時收發信件的地址，證明自己確實住在舊屋中。

殊不知偏偏就少了遷入戶籍這個動作，最後國稅局拿出申報作業要點的規定，否決張小姐的申請，正因為少了戶籍，平白多繳了一大筆房地合一稅。