台中土地錢母 鄭清霖 0915168333

 

台南邱先生2020年5月賣掉繼承自父親的房子，這棟房子是父親過世前兩年才買的，繼承時還有600多萬元房貸沒繳完。邱先生申報房地合一稅時，稅務員多問了一句：「有房貸嗎？」這一提醒，邱先生少繳了60萬元房地合一稅。

南區國稅局官員說，財政部今年新出了解釋令，賣出繼承來的房地，多了一個「繼承取得房地之額外負擔」可以扣，亦即繼承了房子之外，還繼承了附上房地上的貸款，這貸款可以拿來扣除。「因為是新的解釋令，可能納稅人不知道」，還沒有碰到申報房貸扣除的案件。

所以南區國稅局「虛擬」了邱先生這個案例，作為租稅宣導之用。

納稅人可能要問：之前不知道可以拿來扣，房地合一稅案件已經報了，可以補救嗎？ 南區國稅局官員表示，因為也沒有碰過實例，不敢打包票，官員建議納稅人可以試試看，未過五年核課期的申報案件，循「更正」程序，要求退稅，房地合一稅105年才開始課徵，都還未過五年核課期。

官員強調兩點：（1）只適用繼承來的房地；（2）不是所有房貸的都可以拿來扣。

來看這件虛擬案件，詳細說明。 邱先生的父親在105年3月1日買入台南市區一處房地，107年2月1日過世，邱先生繼承這一房地，繼承房地的同時，也承擔房貸，父親當初買房時有向銀行貸款，過世時房貸還有600萬元。邱先生今年5月1日以1,200萬元賣掉了，這房地合一稅怎麼報？

南區國稅局用三個算式算出房地合一稅的課稅稅基。

一、房地交易所得=房地售價1,200萬元-繼承時房地現值300萬元×物價調整-必要費用（1,200萬元×5%）=840萬元

官員解釋，繼承房地是按繼承日（父親死亡日）的土地公告現值＋房屋評定現值作為成本。考慮到通貨膨脹問題，允許按期間消費者物價指數上漲幅度調整。

怎麼計算期間物價漲多少？官員指出，納稅人不必傷腦筋，國稅局內部都有建檔，只要輸出賣出日期、繼承日期，期間的物價漲幅就自動跑出來了。「到國稅局再算這個就行。」

邱先生繼承時的物價指數是102.60， 賣出時是101.40，碰上疫情來襲，物價不漲反跌。官員說：「物價漲會向上調整成本，物價跌，就不調了，成本是不縮水的。」必要費用可以按售價的5%設算。

二、繼承取得房地之額外負擔=實際負擔貸款餘額600萬元-繼承時房地現值300萬元=300萬元

官員說，繼承了價值300萬元的房地，承擔了600萬元的房貸，稅事上承認「額外」負擔300萬元。如果繼承時的貸款只有200萬元，比300萬房地現值還低，算式算出來是-100萬元，那就沒有額外負擔，額外負擔就是零。

三、應課稅所得=房地交易所得840萬元-額外負擔300萬元-土地漲價總數額50萬元=490萬元

官員指出，土地漲價總數額在繳土地增值稅時，可以向地方稅務員問一下，他們會告訴納稅人的。

算出稅基之後，接下來要找出適用稅率。繼承房地的持有期間可以併計被繼承人的持有期間。亦即從邱先生父親買進時點105年3月1日起算，持有四年多，持有期間兩年以上不到十年，適用20%稅率。

490萬元×20%＝98萬元房地合一稅。

如果邱先生沒有報600萬元房貸？官員說：「我們不會知道他繼承房貸啊。」就不會有300萬元額外負擔可以扣，邱先生會繳158萬元房地合一稅。

「邱先生有報房貸，比沒報房貸，要少繳60萬元的稅。」官員說。