台中土地錢母 鄭清霖 0915168333

【民法第826條之1雖修正是否有影響】

民法第826條之1係於88年5月立法院總第1150號修正，而修正後第826之1條文第3款：共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，前項「共有」產生混淆權能及負清償責任的定義及適用範圍，係於臺灣高等法院所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號結論。正確解讀及結論是如下：

按民法第826條之1雖修正共有物讓與之責任規定：不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。

動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。

惟自法律規定之體例而言，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中（第799條至第800條之1），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第四節「共有」，區分所有建築物所有人之權利義務，自應優先適用區分所有之相關規定，惟該規定中並無受讓人應就前手欠繳之管理費應連帶負責之規定，僅於第799條之1規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」。

該規定與公寓大廈管理條例第24條第1項「區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿，而實務上向來均認為公寓大廈管理條例第24條第1項係指規約對於繼受人發生拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務則不在此限。 （臺灣高等法院所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號結論亦採此見解。93年法律座談會民事類提案第13號、司法院司法業務研究會第49期研究專輯第30則）

依上開之結論，其實真正影響所及的是『共有物之分割』民823.824、『證書報存之管轄』公證4、『不動產分割之登記』土72.民758，而非網友於關鍵字輸入【惠雙法拍評價】中『法拍屋管理費的問題，要聽誰的？』討論回答：民法第826條之1是為了管理費而修訂的、98年以前可以不用繳、99年以後90％以上的可能要繳或管理費只能有兩年的追繳、引用民法第826條之1是要繳管理費的…等，都非正確之回答。 且如將管理費問題，硬套入民法第826條之1第3款：（共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任）時，還有一個部份恐怕有探討商確之空間，因為集合式社區住宅，按建築總面積建坪計算，裡面有約70％主建坪為區分所有權專有之私有權部份（舊社區公寓甚至更高比例），一部份為共同共有持分約定專用約10％（如地下室停車空間），一部份為共同共有持分約定共用（人行道、水箱、樓梯間、機械室等共同公共設施部份）約20％，在比照現行社區管理服務不是僅管理約定專用部份、共同公設部份，也包含所有權專有之私有權部份（有些社區甚至已採飯店式管理，深入至私權領域服務），因此反倒過來說應該是多數的所有權專有之私有權部份，合併部份公共設施委託管理的概念，所以僅將集合式社區住宅之管理費解釋為「共有」其實尚有未洽及討論之處。

【依上開之結論，法拍取得所積欠之管理費就可以都不用繳嗎？】

依臺灣高等法院所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號結論，等於再行確認債權債務關係原存在於社區管理委員會與積欠管理費之前區分所有權人之間，依債之相對性原則，該管理費應向原區分所有權人請求，而非新拍定人。

但是為何法院卻對法拍屋管理費繼受問題，常常出現兩種相違見解之判決？

按法院之判決，當事人聲明之證據，其證據資料如何判斷，為證據之評價問題，而當事人提出之證據應如何評價，在自由心證主義之下，係屬法院自由裁量權之範圍。因法院在引用證據資料時，應不受是否對舉證人有利及他造曾否引用該項證據之限制，此即為證據共通原則所以簡言之，按事實的狀況來判斷，才不失去法院公平之秤的意義，舉以下兩種案例：

（1）債務人採用人頭標回：當發生債務過大無法清償，有時也會遇見採用債務人以外之名義標購買回，事實購買人即為債務人之關係人，如拍定後依此主張得不為繼受前手債務人所積欠之管理費，此之安排，確實有法預見之情事發生，有惡意給付之行為，按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文，因此會被判決要繼受前手所積欠之管理費。

（2）法院拍賣公告載明：『如有積欠管理費等公共基金由拍定人負擔』、『拍定人應注意公寓大廈條例等相關規定之權利義務』、『拍定人自行查明有無積欠管理費，並於辦理所有權移轉登記後始得占有使用』、『拍定人應自行查明有無積欠管理費等公共基金，並注意公寓大廈管理條例第二十一條以下之規定』或其他類似之語句；前述雖主張，前手所積欠之管理費乃具體發生私法上債權債務之關係，並非公寓大廈管理條例二十四條所指規約可規範之事項，或依民法第三百條與第三百零一條之規定，與前手訂有債務承擔契約以外，管委會不得向區分所有權人請求前手所積欠管理費之方法，可以全部一體適用，以效力及於第三人為由規避規約之拘束，拍賣公告就是一種要約買賣之要約，法院雖僅代為強制出售，法拍公告即公示方法予以公示，具備慣行之事實及法的確信，拍定人很難推委說不知情，拍賣公告提示注意管理費積欠之事，至少『知悉』部份應於予以承認。 (台中地院院89年度訴字第2022號判決參照）

綜上所述，法拍取得所積欠之管理費未必全然都不用繳，上開兩個案例屬於較經典的類型，然仍有許多案例依證據及事實判決需繳納；拍賣公告雖不見得構成需繳交管理費之判別要件，仍然依事實之證據、方法作為判決基準，所以事前必要之準備、舉證之方法、處理法拍屋積欠管理費之【成就要件】，就是平常處理的經驗累積，才能使法官能採認，惠雙法拍自信能準守此原則，幫客戶爭取權益；惠雙法拍公司經判決處理案件，雖然全部取得都不用繳交管理費之判決，但管理費如積欠不多時（比如三萬以內，管委會通常以繳一半做為結案）仍然建議採協商繳交，盡量不隨意訴訟浪費時間及司法資源；除非遇管理費積欠過多或管委會態度過份沒有任何協商之空間；不然兩害相權取其輕的概念，訴訟有時表面贏了卻浪費訴訟時間，其繳交裁判費不如協商繳交管理費，畢竟給拍定人跟管委會或社區創造對立也並非好事。

【相關之法條參考】

**民法第826-1條：

不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。 動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。

**民法300條： 第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時，移轉於該第三人。

**民法301條： 第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。

【相關之網路事件搜尋】 『惠雙法拍評價』中（法拍屋管理費的問題，要聽誰的？）

資料彙整撰寫:惠雙法拍所有